AÇÃO JUDICIAL PARA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Dr. Marcelo Simplicio – Advogado
 
CABIMENTO:
 
Quando um bem imóvel for adquirido mediante pagamento do preço em prestações ( compromisso de compra e venda ), o compromissário comprador, ultimado o pagamento, poderá exigir do proprietário a outorga da escritura definitiva de compra e venda (escritura publica, passivel de registro junto ao cartório de registro de imóveis competente). Todavia, se este, após ser regularmente notificado para tanto, recusar-se injustificadamente a cumprir sua parte no negócio, o adquirente poderá socorrer-se da ação de adjudicação compulsória, a fim de que a propriedade do bem lhe seja transferido por força de ordem judicial.
 
 
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DIREITO PROCESSUAL CIVIL
EXECUÇÃO

Referência Legislativa

LEG:FED LEI:005869 ANO:1973
*****  CPC-73    CODIGO DE PROCESSO CIVIL
        ART:00639

Precedentes Originários

"É torrencial a jurisprudência da Corte no sentido de que o 'direito à
adjudicação é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se
condicionando a obligatio faciendi à inscrição no registro de imóveis'."
(REsp 204784 SE, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 23/11/1999, DJ 07/02/2000)

"A falta de registro não impede a ação de adjudicação compulsória
promovida pelos promissários compradores. .[...] O registro imobiliário
somente é necessário para a produção de efeitos relativamente a
terceiros. [...] O registro do contrato de promessa garantiria os
promissários compradores frente a terceiros, mas é irrelevante se o
imóvel continua em nome do promitente vendedor." (REsp 184474 SP,
Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 19/11/1998,
DJ 08/03/1999)

" 'O DIREITO A ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA E DE CARATER PESSOAL, RESTRITO
AOS CONTRATANTES, NÃO SE CONDICIONANDO A 'OBRIGATIO FACIENDI' A
INSCRIÇÃO NO REGISTRO DE IMOVEIS' (RESP 30/DF, RELATADO PELO EMINENTE
MINISTRO EDUARDO RIBEIRO). (REsp 16822 SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR
ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 12/05/1997, DJ 30/06/1997)

"DISPENSAVEL TAMBEM A INSCRIÇÃO DO INSTRUMENTO NO REGISTRO IMOBILIARIO
COMO CONDIÇÃO DE PROCEDIBILIDADE DAS AÇÕES COMINATORIA E ADJUDICATORIA,
SE O QUE SE PRETENDE E FAZER VALER OS DIREITOS ENTRE AS PARTES
CONTRATANTES.[...] Depois de anos de controvérsia, a posição
jurisprudencial, graças à liderança do Superior Tribunal de Justiça,
encontrou, finalmente, um ponto de equilíbrio, acolhendo o que já era
ponto pacífico na doutrina, ou seja: A execução do compromisso de compra
e venda, entre os contratantes, é execução de obrigação de contratar e,
como tal, encontra apoio na matriz procedimental, dos arts. 639 a 641 do
CPC, onde a natureza real do direito não figura entre os respectivos
requisitos. Logo, a falta de registro do compromisso no Cartório de
Imóveis não pode embaraçar a ação de cumprimento do contrato, a não ser
quando o imóvel tenha sido alienado a terceiro e assim, já não mais
exista no patrimônio do promitente vencedor. Somente em tal hipótese é
que, não sendo o contrato oponível erga omnes, terá o promissário
comprador de contentar-se com as perdas e danos. Superada a velha
jurisprudência do STF, que teimava em vincular a adjudicação compulsória
do art. 22 do Dec. Lei nº 58 ao direito real de aquisição, perdeu
sentido a tentativa de construção de uma tese que distinguia a ação real
da adjudicação compulsória da ação pessoal do cumprimento da obrigação
de contratar. Tudo agora foi colocado no plano pessoal do cumprimento do
contrato de compromisso de compra e venda, de sorte que a ação de
adjudicação compulsória e a ação de outorga de escritura definitiva são
a mesma coisa. A adjudicação compulsória, mencionada no art. 22 do
Dec.-Lei nº 58 e no art. 25 da Lei nº 6.766, na verdade, não é senão um
rótulo aplicado á figura geral da ação de cumprimento de obrigação de
contratar regulada genericamente pelo Código de Processo Civil (arts.
639 e 641). Colocando as coisas nesse estágio, a jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça, por antecipação, deu realidade ao
princípio que viria, com a Lei nº 8.952, de 13.12.94, a ser
enfaticamente proclamado como norma cogente para as ações de cumprimento
de obrigações de fazer."  (REsp 37466 RS, Rel. Ministro SÁLVIO DE
FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 25/11/1996, DJ 03/02/1997)

"DE ACORDO COM A DECISÃO RECORRIDA, 'A PROMESSA DE COMPRA E VENDA, POR
INSTRUMENTO PARTICULAR, NÃO INSCRITA NO REGISTRO PUBLICO, GERA EFEITOS
OBRIGACIONAIS, JA QUE A ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA E  DE CARATER PESSOAL,
RESTRITO AOS CONTRATANTES, SENDO QUE AQUELE QUE SE COMPROMETEU A
CONCLUIR UM CONTRATO , CASO
NÃO CONCLUA A SUA OBRIGAÇÃO, A OUTRA PARTE PODERA OBTER UMA SENTENÇA QUE
PRODUZA O MESMO EFEITO DO CONTRATO FIRMADO'". (REsp 57225 RJ, Rel.
Ministro NILSON NAVES, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/04/1996, DJ
27/05/1996)

"CUIDANDO-SE DE OBRIGAÇÃO PESSOAL NÃO SE EXIGE O REGISTRO DO COMPROMISSO
COMO CONDIÇÃO PARA O EXERCICIO DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA, SENÃO
PARA A CONSTITUIÇÃO DE DIREITO REAL, OPONIVEL A TERCEIROS. (REsp
40665 SP, Rel. Ministro DIAS TRINDADE, QUARTA TURMA, julgado em
08/02/1994, DJ 04/04/1994)

"PARA O EXERCICIO DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA NÃO SE FAZ
INDISPENSAVEL A INSCRIÇÃO DA PROMESSA DE VENDA E COMPRA NO REGISTRO DE
IMOVEIS. (REsp 23675 RS, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, QUARTA
TURMA, julgado em 13/10/1992, DJ 30/11/1992)

"A PROMESSA DE VENDA GERA PRETENSÕES DE DIREITO PESSOAL, NÃO DEPENDENDO,
PARA SUA EFICACIA E VALIDADE, DE SER FORMALIZADA EM INSTRUMENTO PUBLICO.
A 'OBLIGATIO FACIENDI', ASSUMIDA PELO PROMITENTE VENDEDOR, PODE DAR
ENSEJO A ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA. O REGISTRO IMOBILIARIO SOMENTE E
NECESSARIO PARA A PRODUÇÃO DE EFEITOS RELATIVAMENTE A TERCEIROS. (REsp
9945 SP, Rel. Ministro ATHOS CARNEIRO, QUARTA TURMA, julgado em
21/08/1991, DJ 30/09/1991)

"A ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA INDEPENDE DA INSCRIÇÃO DO COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA NO REGISTRO IMOBILIARIO. (REsp 10383 MG, Rel.
Ministro FONTES DE ALENCAR, QUARTA TURMA, julgado em 12/08/1991, DJ
07/10/1991)

"A PROMESSA DE VENDA GERA EFEITOS OBRIGACIONAIS NÃO DEPENDENDO, PARA SUA
EFICACIA E VALIDADE, DE SER FORMALIZADA EM INSTRUMENTO PUBLICO. O
DIREITO A ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA E DE CARATER PESSOAL, RESTRITO AOS
CONTRATANTES, NÃO SE CONDICIONANDO A OBLIGATIO FACIENDI A INSCRIÇÃO NO
REGISTRO DE IMOVEIS.[...] Argúi-se, no caso divergência com súmula do
Supremo Tribunal Federal o que basta para afastar a incidência da norma
obstativa, nos termos do art. 325 do Regimento Interno daquela Corte,
com a redação da época do recurso. Funda-se o extraordinário em que se
negou vigência a lei federal e em divergência com a jurisprudência,
notadamente do Supremo Tribunal Federal. O Dissenso, no que diz com a
possibilidade de de adjudicação compulsória, realmente existe. Com a
Corte Suprema, quanto à exigência do registro e com o Tribunal de
Justiça do Rio de Janeiro, quanto à necessidade de escritura
pública.[...] Dois os temas a serem examinados. O primeiro diz com a
possibilidade de a promessa, formalizada em instrumento particular,
servir de base ao pedido de adjudicação compulsória. Este, mais simples,
já se encontra praticamente superado, com a aceitação de que dispensável
a escritura pública. O outro refere-se á necessidade, para aquele mesmo
fim, de proceder-se ao registro na serventia própria. A respeito de
ambos os temas tive ocasião de proferir  voto, quando exercia as funções
de desembargador no Tribunal de Justiça do Distrito Federal, e que me
permito reproduzir com adaptações. Tenho como necessárias, inicialmente,
algumas considerações a propósito do compromisso de compra a venda,
escusando-se pela eventual insistência em questões jurídicas, já por
demais conhecidas, mas que são premissas das conclusões alcançadas.
Consoante não se ignora, questionou-se inicialmente quanto à validade
das promessas de compra e venda de imóvel consubstanciadas em
instrumentos particulares. Refiro-me sempre, abstendo-me de mais
repetições, aos imóveis de valor superior ao previsto no Código Civil.
Entretanto, segundo geralmente se admite, abriram-se novos caminhos,
para solução do problema, especialmente após trabalho de Filadelfo
Azevedo, relativo à execução da promessa de venda, e do qual Caio Mário
da Silva Pereira apresenta utilíssima suma. Mostrou-se que o contrato
preliminar tem objeto diverso do principal, dando nascimento a obrigação
de fazer e não se sujeitando às formalidades do definitivo para que
tenha validade. O contrato de compra e venda objetiva a transferência da
propriedade. A promessa tem como objeto um facere, consistente
exatamente na elaboração de um contrato. Em virtude dessa distinção sua
validade não é afetada quando não atendida a formalidade da escritura
pública. Entretanto, para que se pudesse pretender judicialmente a
execução específica, indispensável seria a observância daquele requisito
formal (Instituições de Direito Civil, vol III pág. 76, 3ª ed.). Com o
Decreto-Lei nº 58/37, introduziu-se um novo relevante elemento.
Admitiu-se expressamente que a promessa de venda, dentro do regime que
instituiu para loteamentos, pudesse fazer-se por instrumento particular
e, o que é mais importante, estabeleceu-se a possibilidade de
adjudicação compulsória para os compromissos consubstanciados em
escritura pública ou instrumento particular. O art. 22 do mesmo diploma
legal dispunha que, para os efeitos daquela lei, as escrituras de
compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cujo preço
devesse pagar-se a prazo, seriam averbadas no Registro Imobiliário.
Importa menos, no momento, examinar o alcance desse dispositivo, revela,
entretanto, a modificação que lhe foi introduzida pela lei nº 649/49. Em
primeiro lugar, porque deixou explicitado o direito a adjudicação
compulsória. Em segundo, porque substituiu a palavra 'escrituras' por
'contratos'. Assim, tornou induvidosa a possibilidade de conceder-se
adjudicação às promessas de venda em geral. Ensejou, de outra parte, a
interpretação de que isto seria admissível mesmo que o mencionado
pré-contrato houvesse sido feito por instrumento particular,
estendendo-se a todos os compromissos de venda de imóvel a possibilidade
de execução específica. Embora não tenha sido acolhida sem objeções e
continuem resistências que eu próprio levei tempo para superar, esta
última conclusão impôs-se como dominante. Realmente não terá sido sem
motivo que o legislador introduziu a apontada modificação no artigo 22
do Decreto-lei nº 58. Tradicionalmente reserva-se a expressão escrituras
para os instrumentos públicos e a substituição pela palavra contratos,
desacompanhada de qualquer adjetivo, há que se entender como
intencional. Ademais, a norma foi introduzida em lei que, no sistema que
estabeleceu, admitia a adjudicação compulsória, mesmo se os compromissos
constassem de instrumento particular. No julgamento do RE nº 81.858 (RTJ
82/528), o saudoso Min. Rodrigues Alckmin salientou um dos empecilhos
que se poderia apresentar á adoção mais ampla do entendimento que não
exige a formalidade da escritura pública. É que se não se reconhecesse
direito de arrependimento, quando feito o ato por instrumento
particular, este 'imporia a alienação, dispensado o instrumento público,
porque se supriria judicialmente a vontade do vendedor' cogitando-se
especificamente da promessa, o que por ora nos interessa, há que se
admitir que a objeção não é insuperável. A escritura pública visa a dar
maior segurança ao ato. Qualquer vício ou falha que este eventualmente
apresentar poderá ser denunciado no processo que vier a ser instaurado,
visando a adjudicação compulsória. Esta só se fará, obviamente, se
expungido o ato de defeito. A segurança advirá do próprio exame
judicial. De outra parte, admitido que, em se tratando de loteamento,
nos termos do Decreto-Lei nº 58, a promessa, por instrumento particular,
pode dar ensejo à execução específica, não há razão para que o mesmo não
sucedesse nos demais casos. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal
é firme no tema. Embora exigindo o registro, de que adiante se cogitará,
considera que não é indispensável a escritura pública. Numerosíssimos
são os acórdãos neste sentido, podendo dar-se como inteiramente assente
a matéria naquela Corte.[...] A Súmula nº 167 do Egrégio Supremo
Tribunal Federal estatui que 'não se aplica o regime do Decreto-Lei nº
53, de 10.12.1937, ao compromisso de compra e venda não inscrito no
registro imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou a
efetuar o registro'. Em harmonia com tal enunciado, há de interpretar se
o contido na Súmula nº 413. Consagra esta última a doutrina segundo a
qual o compromisso de compra e venda de imóveis enseja execução
compulsória, desde que presentes os requisitos legais. Entre tais
requisitos compreender-se-á o registro. Esta posição jurisprudencial vem
sendo sistemáticamente reiterada, exigindo-se o registro para que seja
possível a adjudicação forçada, sejam os imóveis loteados ou não. [...]
Em vigor o novo Código de Processo Civil, levantou-se novamente a
questão, em face do que estabelece seu artigo 639. Este dispositivo,
tirado, como se sabe, do artigo 3.932 do Código Civil Italiano, não
trouxe, entretanto, modificação no tema em exame. As ressalvas 'sendo
isso possível e não excluído pela título', levaram a que se tivesse como
subsistente a necessidade de exame da viabilidade de o contrato
preliminar transformar-se em definitivo. E a exigência de que se
observem determinadas formalidades poderá ser um dos requisitos. 0
Supremo Tribunal reexaminou a matéria em face da nova lei e manteve a
jurisprudência.[...] Dentre os motivos que levaram aquela Egrégia Corte
a perseverar no entendimento anterior, releva o que se funda no disposto
na Lei ne 6.014/73. Esta, visando a adaptar outros diplomas ao Código de
73, reproduziu o artigo 22 do Decreto-Lei na 58, inserindo referência
expressa aos artigos 640 e 641 do CPC. Isto não seria necessário caso,
da queles dispositivos, já resultasse a possibilidade ampla da
adjudicação compulsória. Malgrado o respeito devotado à jurisprudência
do Supremo  Tribunal  Federal, por cujas lições procuro guiar-me, ouso
adotar outro entendimento em relação ao tema. Doutrinariamente, a
questão de há muito vem sendo objeto de debate e, dentre os estudos
elaborados, vale sempre citar a obra de Darcy Bessone que,
indiscutivelmente, examinou a  matéria em profundidade (Da Compra e
Venda - Promessa e Reserva de Domínio - Ed. Bernardes Álvares -B.Hte.
1960). Os argumentos que trouxe, sustentando a dispensa do registro,
como condição para a adjudicação compulsória, são mais que ponderáveis.
Dificilmente se pode explicar, com efeito, reste subordinada a execução
compulsória de obrigação de fazer a uma formalidade que diz com a
constituição de direito real e consequente oponibilidade a terceiros. A
promessa de compra e venda tem por objeto um facere, constitui-se em
vínculo que se traduz em direito pessoal. Seu cumprimento não se
justifica esteja a depender do ingresso do título no Registro
Imobiliário. Mostra Bessone a distinção nítida entre o que se contém nos
artigos 5º e 16, do Decreto-lei nº 58. O primeiro cogita da averbação -
atualmente registro - como condição para instituição de 'direita real,
oponível a terceiro, quanto à alienação ou oneração posterior'. Embora
algo redundante, pois o direito real é sempre oponível erga omnes, o
dispositivo não mais enseja dúvida. Impõe-se a formalidade para
resguardar o promitente comprador, no caso de o promitente vendedor
alienar o imóvel a terceiro. Inteiramente adequado que se exija conste o
ato do Registro de Imóveis. O artigo 16 cogita da eficácia da promessa
entre as partes e estabelece a possibilidade da adjudicação compulsória.
Nenhuma menção a registro. Ocorre, entretanto, que, como observa o
mestre citado, em sistema tão puro foram introduzidas normas
perturbadoras que se acham contidas nos artigos 22 e 23. Este último
estabelece a indispensabilidade de prova do registro para os pleitos
fundados naquele Decreto-lei. Tratando-se de imóveis não loteados,
incide o artigo 22, com a redação das Leis nº 649 e 6.014. Contempla o
dispositivo dois direitos. Um de natureza real, oponível a terceiro. O
outro, de natureza pessoal, adstrito às partes, atribui possibilidade de
adjudicação compulsória. Embora a redação da lei pareça levar à
conclusão de que a constituição de ambos estaria a depender do registro,
exegese diversa se há de emprestar ao texto. Se é estranha a solução
como assinala Bessone, 'que condiciona à inscrição no Registro
Imobiliário a execução de uma obli-gatio faciendi' (ob. cit. pág.
156/157), lícito ao intérprete buscar outra, compatibilizando o texto
com a natureza das coisas. Há que se admitir que o registro será
impositivo apenas para a constituição de direito real e que tão só a
isto refere-se a condicionantes 'desde que inscritos a qualquer tempo'.
Acresce que a regulamentação jurídica do loteamento de terrenos urbanos
sofreu sensíveis modificações com a edição da Lei nº 6.766/79. Certo que
se refere apenas a imóveis loteados e também não revogou por completa o
Decreto-Lei nº 58. Entretanto, hão de ser examinados dois de seus
dispositivos. Mencione-se, em primeiro lugar, o artigo 25, redigido nos
seguintes termos: 'São irretratáveis os compromissos de compra e venda,
cessões e promessas de cessão,  os que atribuam direito a adjudicação
compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a
terceiro'. O texto em exame, parece certo, desvinculou a adjudidação
compulsória da exigência de registro. Este será necessário para que se
adquira direito real oponível a terceiros. A condicio nante 'estando
registrados' prende-se  somente   a constituição desse direito. Se assim
é para os imóveis loteados, inexiste razão para que seja de modo diverso
quanto a outros imóveis, A Lei nº 649 pretendeu, sem dúvida, conferiu
adjudicação compulsória aos imóveis não loteados, nos mesmos casos das
loteados. Modificada a situação em relação aos primeiros, ter-se-á par
modificada também quanto aos outros. Considero que o dispositiva
invocado fornece base legal suficiente para que se possa adotar o
entendimento acima exposto, na medida em que se considerasse que a lei
anterior não o admitia. Se o artigo 25 pudesse ser tido como menos
claro, a dúvida estaria afastada com a leitura do que se contém no
artigo 46. Efetuou-se aí a derrogação do constante do artigo 23 do
Decreto-Lei nº 58. Este, como já mencionado, dispunha que qualquer ação
ou defesa fundada naquela lei, dependeria de prova do registro nela
instituído. Já agora, a exigência limita-se ao loteador. Por todo o
exposto, tenho como certo que a promessa de compra e venda poderá
propiciar adjudicação compulsória mesmo se consubstanciada em
instrumento particular, como pacífico na jurisprudência do Supremo
Tribunal. Quanto à exigência do registro, tratava-se de formalidade
incompreensível, eis que se cogita de admplemento de obrigação de fazer.
Com o advento da Lei 6.766/76, supera-se a objeção de que havia
imposição legal, ainda que injustificável. O julgamento em que proferi o
voto, a que me reportei, veio a ser reformado pelo Supremo Tribunal
Federal ao apreciar o RE 103.501. a decisão, entretanto, foi tomada ao
só fundamento de que o acórdão recorrido contrariara entendimento
sumulado. E o eminente Relator, Ministro Sydney Sanches, ressalvou
expressamente seu ponto de vista pessoal, contrário à jurisprudência da
Corte. Filiou-se, assim à corrente anteriormente integrada pelos
Ministros Cunha Peixoto e Décio Miranda (ERE nº 76.671 - RTJ 94/169).
Acrescento outra observação. Encontra-se, tanto na doutrina quanto na
jurisprudência, ponderáveis opiniões no sentido de que se impõe
distinção entre a adjudicação compulsória e a execução específica de
obrigação de contratar a primeira importaria transmissão da propriedade;
a segunda, significaria apenas o suprimento da omissão do devedor, em
outorgar o contrato a que se obrigou. Vale consultar, a propósito, o
sucinto mas excelente trabalho de Humberto Theodoro Jr. (A Execução
Específica do Compromisso de Compra e Venta de Imóveis - Rev. do
T.J.D.F. vol 26 p. II e seguintes). Para uma seria indispensável o
registro, mas não para a outra. Não se nega que do registro resultem
importantes comseqüências, notadamente o direito de seqüelas.
Tratando-se de imóveis, entretanto, em nosso sistema jurídico, não se me
afigura que a sentença possa fazer dispensável, além da manifestação do
contratante, também o registro, para transmissão de domínio, que este só
se adquire com o ingresso regular do título no Registro Imobiliário. A
expressão 'adjudicar', quando diz respeito a imóvel, ha de ser entendida
em termos. Asim é que a adjudicação de que cogita o artigo 714 do C.P.C.
não transmite, desde logo, a propriedade. Eventualmente, não a
transmitirá nunca, já que poderá ter havido equivoco na penhora,
incidente por exemplo, sobre bem de terceiro. Considero, pois, que
tratando-se de imóvel e sendo necessário o registro, revela pouco a
distinção. A sentença importa substituição da manifestação da parte. A
aquisição do domínio entretanto, dependerá sempre do registro que,
obviamente, só se fará se possível. Não registrado o pré-contrato,
poderá aquele ser inviável, o que mais dificilmente ocorrerá quando
atendida a questionada formalidade." (REsp 30 DF, Rel. Ministro
EDUARDO RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/08/1989, DJ 18/09/1989)